Формы гражданско-правовых сделок

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА»


	
КУРСОВАЯ РАБОТА



Студентки     1     курса 			заочного			 отделения

факультет 					юридический					

Жуковой Елены Валерьяновны



По дисциплине: Гражданское право

На тему: Формы гражданско-правовых сделок. Государственная регистрация сделок




Руководитель:
к.ю.н. Шаповалов Д.А.


Д.А. Шаповалов
              (подпись, фамилия)
    
    
    
    
    
Защищена
«____» _______________ 2018 г.

Оценка
« ________________________ »

«____» _______________ 2018 г.





Москва, 2018 г.
     ОГЛАВЛЕНИЕ
     
     Введение…………………………………………………………………….3
     Глава I. Понятие и формы гражданско-правовой сделки
     I.1. История развития гражданско-правовой сделки……….…….…...5
     I.2. Формы гражданско-правовой сделки………………………………9
     I.2.1.  Устная форма сделки……………………………………………...10
     I.2.2.  Простая письменная форма сделки………………………………13
     I.2.3. Нотариально удостоверенная сделка……………………………..15
Глава II. Государственная регистрация сделок
     II.1.    Сделки, подлежащие государственной регистрации……………17
     II.2.    Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним….20
     III.3.   Последствия несоблюдения государственной регистрации сделок……………………………………..………………………………………….23
     Заключение………………………………………………………………..26
     Список использованных источников и литературы………………..….28
     Приложения……………………………………………………...………..29
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Введение
     
     Наибольшее внимание регулированию имущественных отношений в обществе уделялось в странах Древней Греции, Индии, Древнего Востока, Древнего Рима. В Своде законов вавилонского царя Хаммурапи (XVIII в. до н.э.) впервые упоминается о сделках купли-продажи, аренды, поручений, цессии и многом другом из того, что применяется в современной гражданско-правовой системе. На текущем этапе развития общества равные гражданские права участников регламентируются товарно-денежными и иными отношениями. Можно заключать любые сделки, не противоречащие закону. В результате совершенных сделок возникают, изменяются и прекращаются гражданские права и обязанности. Имущественные отношения физических и юридических лиц осуществляются посредством таких сделок как: оптово-розничная торговля, услуги транспорта, связи, бытовое обслуживание, распоряжение имуществом, в результате которых возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности. Иными словами субъекты распоряжаются своими благами и приобретают блага, принадлежащие другим. Четко сформулированные требования в законах регулируют механизм гражданского оборота, определяют условия действительности, а также основания недействительности сделок.  
     Основополагающими признаками сделок является их правомерность и соответствие нравственным нормам. Закон запрещает совершать сделки с целью, заведомо противной основам правопорядка, а участники гражданских правоотношений должны руководствоваться разумностью и добросовестностью. В этом случае участники правоотношений обеспечиваются правовой защитой и вправе защитить в судебном порядке свои имущественные интересы. 
     Актуальность темы на фоне развивающихся гражданско-правовых отношений обусловлена тем, что юридические и физические лица устанавливают свои права и обязанности, а сделки могут признаваться недействительными при несоблюдении таких требований, как формы  сделок, законность ее содержания, соответствие воли и волеизъявления участников, их дееспособность на момент заключения той или иной сделки. 
     Целью курсовой работы является изучение форм гражданско-правовых сделок как способа выражения воли участников заключающих сделку. Действительность сделки и признание законного права собственности подтверждается государственной регистрацией сделок.
     Объектом исследования работы является изучение форм гражданско-правовых сделок.
     Предметом курсовой работы -  государственная регистрация сделки и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
     1. Рассмотреть формирование понятия гражданско-правовых сделок.
     2. Изучить формы гражданско-правовых сделок.
     3. Выяснить, какая из форм гражданско-правовой сделки гарантирует защиту интересов граждан. 
     4. Определить цель и значение государственной регистрации гражданско-правовых сделок.
     5. Уточнить разницу между государственной регистрацией сделок и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
     Для написаний курсовой работы  были изучены нормативные источники, такие как, Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости, статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся гражданско-правовых сделок и комментарии к ним, интернет ресурсы, периодические издания, учебная литература электронной библиотечной системы (ЭБС). 
     
     
     
I.1. История развития гражданско-правовой сделки

     Основой для современной системы права является право Древнего Рима. Римские юристы различали публичное право (лат. jus publicum), относящееся к "положению римского государства" и частное право (лат. jus privatum). Относящееся к "выгоде отдельных лиц" (по определению юриста Доминиция Ульпиана, III в.). Римское частное право легло в основу законодательства многих западноевропейских государств, которые прямо заимствовали римские правовые понятия и институты или приняли принципы за образцы при разработке кодексов. Понятия, отличавшиеся точностью формулировок, четкостью выводов, легли в основу современного гражданского права.
     Римское частное право различало договорные и как бы договорные обязательства, но обобщающей категории для оснований возникновения этих обязательств не знало. Римские юристы пользовались термином «negotium», который употребляли в различных значениях: 
     * дело (в частности судебный процесс), свое, либо чужое, которым занято данное лицо; 
     * возмездная сделка, возмездный договор и противопоставлялось дарению;
     * торговля, промысел, торговая сделка.
     Использовался договор nexum, рассматриваемый римскими юристами, как договор займа, который заключался с соблюдением определенного ритуала. В форме стимуляции зачастую осуществлялся заем. В группу вербальных контрактов входили: новация, поручительство, обещание предоставить приданое и клятвенное обещание вольноотпущенника, а литеральные (письменные) контракты в начале нашей эры дополнились группой договоров реальных, для заключения которых было достаточно соглашения и передачи вещи одним лицом другому, к которым относили: займ, ссуду, хранение, заклад. Входят в оборот консенсуальные договоры: купля-продажа, наем вещей, наем услуг, подряд, поручение, товарищество, охватывающие строго ограниченное число точно определенных контрактов. Затем появляются договор мены, оценочный договор, прекарий, договоры по решению суда, формальные договоры, простые договоры.
     На ранних этапах развития Российского государства с ростом гражданско-правовых сделок послужило причиной появления законодательных норм в Соборном уложении 1649 года. На протяжении XVI-XVII вв. сделка рассматривается как договор, являющийся основным способом приобретения прав собственности на имущество. В «Русской Правде» упоминается о договорах займа, купли-продажи, хранения и личного найма. Более детально эти договоры регулирует основанная на Краткой редакции Пространная редакция «Русской Правды». «Псковская Судная грамота» дает развитие системе договоров: купля-продажа, дарение, залог, заем, мена, поклажа, наем помещений, личный найм, изорничество. Например, договор хранения пользовался особым спросом. Так как люди отдавали на хранение свои ценности, возникла потребность юридически оформлять договор поклажи письменно на случай нарушения его условий и получения защиты закона. Копия договора хранилась в архиве Троицкого собора. В качестве сделки рассматривалось завещательное распоряжение, ограниченное тем, что завещатель распоряжался только купленными водчинами.
     С приходом к власти Петра I изменилось и систематизировалось гражданское право. Правоотношения по совершению сделок затронули Указ о единонаследии 1714г., Указ «О покупке к заводам деревень», Вексельный устав, более подробную регламентацию получили договоры: подряда, личного найма, имущественного найма, купли-продажи, поклажи, несколько изменились нормы о наследовании по завещанию и другие.1 
     А.Н. Радищев формулирует более отчетливое понятие сделки, указывая, что права приобретаются в результате деяний недозволенных и деяний дозволенных, когда человек объявляет суть своей воли, не запрещающее законом и оскорбления благонравия. Также Радищев отдельно выделяет завещание, не являющееся договором, т.к. соизволение состоит только с одной стороны.2
     В первой половине XIX века появились Свод законов Российской империи, первые тома Полного собрания законов Российской империи. Гражданское право становится самостоятельной отраслью права. 
     В середине XIX в. Д. И. Мейер классифицирует сделки следующим образом:
     * по количеству участников: односторонние, двусторонние и многосторонние сделки;
     * по признаку возмездности: безвозмездные и возмездные сделки;
     * по признаку законности: законные и незаконные.
     Понятие юридической сделки профессор, цивилист Г.Ф. Шершеневич определяет как "выражение воли, которое непосредственно направленно на определенное юридическое последствие, т. е. на установление, изменение или прекращение юридических отношений".3 Предлагает свою классификацию сделок:
     * односторонние (завладение, оставление вещи, принятие наследства или отречение от нее) и двусторонние (договор); 
     * возмездные, предполагающие обоюдность услуг (купля-продажа, наем), и безвозмездные (дарение, завещание);
     *  имущественные (содержанием которых является непосредственный имущественный интерес) и неимущественные (не преследующие имущественной цели). 4
     Важнейший памятник русской цивилистической мысли конца XIX и начала XX вв. - проект гражданского уложения редакционной комиссии, образованной в 1882 г. Статья 56 проекта определяет и классифицирует сделки следующим образом: «Действия, совершаемые для приобретения и прекращения гражданских прав (сделки), суть: 1) изъявления воли одного лица, как-то: завещательные распоряжения, и 2) договоры или соглашения двух или нескольких лиц». 
     На протяжении нескольких десятков лет, начиная с принятия первого Гражданского кодекса РСФСР в 1922 г., многие проблемы теории сделок были изучены советской и российской цивилистической наукой. Научное определение сделки предложил М.М. Агарков, рассматривая сделку как юридический факт, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Определение, содержащееся в ст. 26 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года «сделки, т.е. действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений, могут быть односторонними и взаимными (договоры)»5, было изменено в 1962 году. В соответствии со ст. 14 Основ Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик «сделками признаются действия граждан и организаций,  направленные на  установление,  изменение  или  прекращение  гражданских  прав  или обязанностей», которое было перенесено в Гражданский кодекс РСФСР 1964 года. В основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 года ст. 26 единственным законодательным изменением претерпел термин «организация», который заменен термином «юридические лица».
     В действующей ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее КГ РФ) «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, или прекращение гражданских прав и обязанностей»6, что указывает на неразрывность прав и обязанностей в гражданско-правовых отношениях. Исходя из данного определения, можно выделить три основных элемента сделки: действие, цель действия и результат действия. Впервые на законодательном уровне дано понятие односторонней сделки и определено ее правовое регулирование: «односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения оной стороны». 7
     
     I.2. Формы гражданско-правовой сделки
     
     В соответствии с п.1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Закон не определяет форму устной сделки. Анализируя взгляды авторов изученной учебной юридической литературы, многие пишут об устной форме сделок. Формой сделки принято считать способ изъявления воли участников сделки. Соблюдение требований к форме сделок является необходимым условием действительности сделки, так как контролирует ее законность и создает защиту интересов сторон. 
     Намерения лица породить определенные юридические права и обязанности называют внутренней волей. Волеизъявление - это способы выражения внутренней воли, которые делятся на три группы:
* прямое волеизъявление, совершаемое в устной или письменной форме;
* косвенное волеизъявление - конклюдентные действия, совершаемые только в устной форме (обмен валют, получение денег в банкомате);
* молчание в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (автоматическая пролонгация)8.
     Воля и волеизъявление неразрывно связаны между собой.
     Только правомерное волевое действие считается частью сделки, а волеизъявление способствует наступлению и осуществлению законных правовых последствий и результатов правоотношений. В свою очередь результат правоотношений и есть цель сделки (выдача доверенности, получение наследства, получение и погашение денежного займа, приобретение имущества и т.д.), которая совпадает с основанием сделки и является обязательным элементом сделки, за исключением указанных в законе случаях.
     
     I.2.1. Устная форма сделки
     
     В п. 1 ст. 159 ГК РФ определяется, что «сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно».
     Устные сделки, которыми мы пользуемся, совершаются словесным выражением воли. Они имеют мало ограничений, затрачивают минимум времени у сторон, заключающих сделку, не требуют дополнительных материальный расходов, достаточно быстро приводят к желаемому результату, а законом не предусматривается письменная или нотариально удостоверенная форма сделки. Удовлетворяют различные потребности граждан от решения бытовых вопросов каждой семьи, покупки товаров на рынке до пользовании определенными услугами.
     «Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору»9.  К ним относятся сделки, совершаемые во исполнение заключенного договора (отгрузка продукции, уплата денег, сдача-приемка результата работ и т.п.). ГК РФ позволяет совершать такие сделки устно, даже если основной договор был заключен в письменной форме.  Действия сторон могут носить разовый характер и прекращают взаимные права и обязанности по сделке. Поэтому совершение таких сделок допускается по соглашению в устной форме. Факт устного совершения сделки подтверждает, что обе стороны на это согласны. Устные сделки могут сопровождаться выдачей документа, подтверждающего их исполнение, например, товарный или кассовый чек, номерок в гардеробе и т.п.
     Устная сделка может совершаться путем осуществления лицом конклюдентных действий – поведение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить в сделку (сделки с банкоматами, автоматами).10
     Молчание (отсутствие каких-либо действий) имеет правовую силу, в случаях установленных законом или сторонами достигнуто соглашение о такой форме сделки. При этом юридически значимо не само по себе молчание, а его правовой смысл в каждом конкретном случае. Если наследник в течение 6 месяцев не совершает никаких действий по принятию наследства, то молчание означает отказ от наследства. Иное значение молчанию придает пролонгация договора или депозита, о которых упоминалось выше. Например, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, который считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Воля арендодателя выражается молчанием, а воля арендатора на выражается путем осуществления конклюдентных действий (продолжением пользования арендованным имуществом).
     В устной форме совершаются сделки граждан на сумму, не превышающую в десять раз минимального размера оплаты труда, установленный законом (п. 1 ст. 161 ГК).
     Устная сделка заключается вербальными средствами общения, т.е. в процессе разговора при личной встрече, с использованием технических средств связи (скайп, видеозвонок). К устным также можно отнести сделки между лицами с ограниченными возможностями (инвалидами), совершаемые ими при помощи жестового языка, дактильной (пальцевой) азбуки, чтения по губам или иным специальным образом, которые воспринимаются ими не на слух, а визуально или тактильно, т.е. зрительно или при помощи осязания.11 
Особенностью устной сделки является то, что она заключается сторонами здесь и сейчас. Если в уже заключенную устную сделку вносятся новые условия, соответственно и сделка считается вновь заключенной на иных условиях. 
     При возникновении спора доказательством заключения устной сделки может послужить ауди- и видеозапись, которая точно фиксирует процесс свершения бартера или договоренности. Современные технические средства позволяют с легкостью ими пользоваться в повседневной жизни. 
     Необходимость заключения сделки на определенных условиях по устной договоренности сторон часто облекается в письменную форму документа (соглашения, контракта, договора и т.п.). Таким образом, процесс оформления сделки в письменной форме проходит поэтапно: сначала - устная договоренность по поводу совершения сделки на определенных условиях, затем - осуществление достигнутой договоренности содержанием документа. Как только договор будет составлен и подписан, письменная сделка считается совершенной и приобретает юридическую силу. 
     
     I.2.2. Простая письменная форма сделки
     
     Наиболее доступный способ обезопасить себя от ошибок - это заключение сделки в письменной форме.  Ф.С.Хейфец, комментируя ст. 160 ГК РФ, выделяет ряд преимуществ: «а) приучает участников гражданского оборота к порядку, точному выражению своей воли; б) лучше, чем устная, способствует подлинному содержанию воли; в) наиболее точно закрепляет содержание сделки во времени; г) позволяет ознакомиться с условиями сделки непосредственно по тексту и убедиться в ее заключении; д) позволяет проверить подлинность документа и обеспечивает осуществление контроля за законностью сделки; е) дает возможность иметь несколько идентичных экземпляров документа, в котором заключена сделка».12
     Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.13 Уполномоченные лица представляют интересы участника сделки при заключении и подписании документа. У физических лиц - законные представители, представители по доверенности, если гражданин вследствие физического недостатка или неграмотности не может собственноручно подписаться; у юридических лиц - руководители, представители. Денежные и расчетные документы, финансовые и кредитные сделки подписываются главным бухгалтером юридического лица. Аналогом собственноручной подписи является электронная цифровая подпись.14 Допускается факсимильное воспроизведение подписи с помощью механических средств.
     Простая письменная форма сделки требуется в следующих случаях:
     1) если хотя бы одним участником сделки является юридическое лицо;
     2) если сумма сделки превышает десятикратный минимальный размер оплаты труд;
     3) независимо от состава участников и суммы сделки, если это предусмотрено законом. 
     Простая письменная сделка состоит из обязательных двух компонентов: документ, выражающий ее содержание и подписей лиц, совершающих сделку.
     Для некоторых сделок (двух- и многосторонних) договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Электронным документом, передаваемым по каналам связи, признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических либо аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту.15
     В некоторых случаях письменная форма сделки представляет собой документ, содержащий ее условия, например договор страхования. Подобными документами являются доверенности, сберегательная книжка, акции, сертификат, транспортная накладная. Законом, правовыми актами, соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования к оформлению письменной формы сделки (реквизиты, бланки, печати).  Факультативные требования к письменной форме сделки, предусмотренные ч.3 п.1 ст. 160 ГК РФ могут предусматриваться законом или соглашением сторон для отдельных видов сделок. Под законом, который устанавливает дополнительные требования, понимаются все федеральные законы, а дополнительные требования представляют подзаконные нормативные акты, которыми выступаю правила, инструкции, внутренние и учредительные документы юридических лиц и т.п. Также дополнительные требования предъявляются, если документ подписывается представителем или рукоприкладчиком, с указанием их полномочий, основания рукоприкладства, за кого расписывается рукоприкладчик, нотариальное удостоверение рукоприкладства.
     Для увеличения юридической значимости письменной формы сделки, законом предусматривается нотариальное удостоверение сделок. Они вызывают большее доверие и создают дополнительную защиту для граждан. 
I.2.3. Нотариально удостоверенная сделка
     Каждый этап развития общественных отношений ставит пред законодательством новые задачи, определяющие основные направления развития государства и общества в новых условиях. Модернизация базовых институтов в отношении развития собственности, регулирования гражданских правоотношений, поиск правовых средств баланса интересов всех участников гражданского оборота, требует изменений в законодательстве.
     В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в обязательном порядке требуется нотариальное удостоверение для следующих сделок, подлежащих государственной регистрации права:
     * соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака;
     * сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу;
     * сделки по продаже земельной доли;
     * сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;16
     а так же: выдача доверенности на совершение сделок, договор об ипотеке и о залоге имущества в обеспечение исполнения обязательств по нотариально удостоверенному договору, договор об уступке требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке, договор ренты, завещание. 
     В порядке п.1 ст. 163 ГК РФ «нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
     В соответствии со ст. 1 Основ законодательства о нотариате нотариус выражает волю государства при совершении нотариальных действий, придает юридическую законную силу какому-либо акту, действию. Поскольку стороны сделки уже сформировали свою волю, а государство (в лице нотариуса) соглашается с этим, то путем нотариального удостоверения сделка признается законной. Полную ответственность за совершение сделки несет нотариус.
     Конституция, Гражданский кодекс Российской Федерации и принятые в соответствии с ним федеральные законы определяют гарантии законных интересов граждан. Увеличение роста имущественных сделок в современных условиях создает необходимость проверять дееспособность и сделкоспособность граждан нотариусом. На основании статьи 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате: «при удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан…», а также возможность отказа нотариуса в совершении нотариального действия, если «с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин» в соответствии со ст. 48 этого же закона. Для определения дееспособности нотариус задает вопросы на ориентировку во времени, мыслительной деятельности, памяти, наблюдает за поведением. В Едином Государственном Реестре недвижимости (единой для всей страны базе данных, где хранятся сведения обо всех объектах недвижимости, и о лицах, которые имеют права на эти объекты) нотариус заказывает выписку о зарегистрированных правах собственности на объект недвижимости (см. прилож№1), сведений о предоставлении выписки о признании правообладателя недееспособным или ограниченно способным (см. прилож№2), проверяет действительность паспорта. Эти сведения о собственниках недвижимости должны поступать в Росреестр из Органов опеки и попечительства или из судебных органов (только суд может признать взрослого человека недееспособным). Сделка купли-продажи квартиры, заключенная напрямую с недееспособным человеком является недействительной. Дополнительно в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве нотариус запрашивает сведения о признании гражданина или юридического лица банкротом (прил. №3), т.к. лица, признанные банкротами не имеют права совершать какие-либо сделки с имуществом, в том числе оформлять доверенности.
     Волеизъявление нотариуса выражается в форме удостоверительной надписи, которая служит доказательством соблюдения законных прав и интересов сторон сделки, с указанием дееспособности сторон, принадлежности отчуждаемого имущества, регистрации брака, полномочия представителей.
     Квалифицированная форма сделки помимо вышеуказанных компонентов содержит удостоверительную надпись нотариуса или другого уполномоченного на это должностного лица.
     
     II.1. Сделки подлежащие государственной регистрации
     
     В ст.2 п.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ г. Москва "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Принят Государственной Думой 17 июня 1997 года, одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 года, раскрывается понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».17 
     В соответствии со статьей 1 п. 6 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.18
     Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законодательством. В соответствии с условиями договора участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию.
     Если Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия таких сделок наступают, лишь после осуществления государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, изменяющая условия зарегистрированной сделки, также подлежит государственной регистрации.
     К сделкам, подлежащим государственной регистрации относятся:
     - договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);
     -  договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
     - договоры аренды  зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
     - договоры аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
     - договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
     - договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок более года;
     -  уступка требований по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ);
     -  перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);
     -  соглашение об изменении зарегистрированного договора (п.1 ст. 452 ГК РФ);
     -  соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
     - договоры участия в долевом строительстве (п.3. ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;19
     - ипотека (п. 4 ст. 339 ГК РФ); 
     - продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ); 
     - продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); 
     - договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); 
     - рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ); 
     - доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ).20
     В ситуациях, когда положение, обозначенное п.3 ст.433 ГК РФ, не соблюдается, то в каких-то случаях это может повлечь факт незаключенности сделки, в иных – под сомнением оказывается ее действительность. Исходя из этого, даже в тех ситуациях, когда договор будет заверен нотариусом по всем правилам и нормам, тем не менее, он окажется лишенным юридической значимости, если процедуры регистрации государством оформлено не было. 

II.2.    Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
     
     Многие совершенные сделки порождают гражданские права и обязанности только после их государственной регистрации или государственной регистрации прав на имущество. Сделка, совершенная в надлежащей форме, не порождает никаких гражданско-правовых последствий, если закон связывает действительность сделки с необходимостью ее государственной регистрации. Несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки, в соответствии с п.1 ст. 165 ГК РФ, влечет ее ничтожность. Если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, которая регистрируется в соответствии с п. 3,4 ст. 165 ГК РФ с возмещением причиненных убытков.
     Иная правовая ситуация возникает, когда государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента составления и подписания его сторонами. Продавец уже не имеет права распоряжаться недвижимостью, а покупатель, получивший эту недвижимость во владение и пользование, не может ею распоряжаться до регистрации перехода права собственности.
     В некоторых случаях подвергается государственной регистрации не только сделка, но и переход права собственности недвижимого имущества, например, сделки купли-продажи предприятий. С момента государственной регистрации такой сделки она считается заключенной, покупатель имеет право распоряжаться имуществом и правами в целях функционирования купленного предприятия, однако право собственности к покупателю переходит только после государственной регистрации перехода права.
     Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости – это документ, удостоверяющий факт проведения государственной регистрации права. В документе в числе иных сведений (в том числе обременений) подтверждается, что на указанную дату выдачи, за определенным лицом зарегистрировано право на основании поименованных в ней документов на описанный объект недвижимости, о чем в Едином государственном реестре недвижимости в соответствующий день сделана регистрационная запись под уникальным номером.
     Помимо государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, законодательством предусмотрена государственная регистрация прав на отдельные виды движимого имущества и сделок с ними.
     Сделки с движимым имуществом и права на них подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 164 ГК РФ. Государственной регистрации на основании закона могут подлежать и движимые вещи. Специального законодательства в этой области пока нет. Государственную регистрацию сделки (или права) следует отличать от регистрации с целью статистики, учета, безопасности и т.д. (регистрация автотранспорта, оружия и пр.). Такая регистрация на гражданско-правовой режим сделки в целом не влияет.21 Государственную регистрацию сделок и прав, являющуюся необходимым элементом фактического состава, с наступлением которого связывается возникновение прав и обязанностей субъектов сделки, нельзя путать с государственным регистрационно-техническим учетом отдельных видов имущества, осуществляемым уполномоченными органами. Примером такого регистрационно-технического учета является учет автомототранспортных средств и других видов самоходной техники. Поэтому если субъект приобретет автомобиль по договору купли-продажи, но не поставит его на учет в органы ГАИ (т.е. не зарегистрирует), то это обстоятельство никоим образом не может опорочить право собственности субъекта на автомобиль, ибо отсутствие указанной регистрации не может повлечь недействительности договора купли-продажи автомобиля.
     Особая социально-экономическая значимость результатов интелл.......................